ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI: Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine ne prihvata inicijativu Advokatske komora Srbije za izmenu Zakona
Advokatska komora Srbije objavljuje obaveštenje Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine povodom inicijative za izmenu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019).
Povodom vašeg akta broj: 011-00-122/2026-05 od 15.5.2026. godine, koji nam je Ministarstvo finansija dostavilo dana 2.6.2026. godine na dalje postupanje, a kojim je prosleđena inicijativa Advokatske komore Srbije za izmenu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, obaveštavamo vas da smo razmotrili navode iz predmetne inicijative i u vezi sa tim dostavljamo sledeće izjašnjenje:
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: Zakon) donet je 2013. godine kao prvi sveobuhvatni propis kojim je u Republici Srbiji sistemski uređena delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Osnovni cilj donošenja Zakona bio je uspostavljanje pravne sigurnosti na tržištu nepokretnosti, utvrđivanje uslova za obavljanje poslova posredovanja, uvođenje Registra posrednika i profesionalnih standarda u ovoj oblasti.|
Zakonom se uređuju uslovi i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad njegovom primenom. Reč je o zakonom uređenoj profesionalnoj delatnosti koja se, radi zaštite učesnika na tržištu nepokretnosti i obezbeđivanja pravne sigurnosti u pravnom prometu, može obavljati isključivo pod uslovima propisanim Zakonom.
Posredovanje u cilju zaključenja pravnog posla, koje je Zakonom o advokaturi ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011 i 24/2012 - odluka US) utvrđeno kao jedan od oblika pružanja pravne pomoći, predstavlja radnju koja se preduzima u okviru pružanja pravne pomoći klijentu, a ne zakonsko ovlašćenje za obavljanje svake posebno uređene tržišne delatnosti u čijem se nazivu ili sadržini koristi pojam posredovanja.
Stoga se posredovanje u cilju zaključenja pravnog posla, u smislu Zakona o advokaturi, ne može poistovetiti sa posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti uređenim Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Samo postojanje istovetnog ili sličnog termina u dva zakona ne znači da je reč o istom pravnom institutu, već je značenje tog pojma potrebno tumačiti u okviru predmeta uređivanja svakog pojedinačnog zakona.
Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca sa drugom ugovornom stranom radi pregovora, odnosno zaključenja ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti, kao i druge poslove neposredno povezane sa posredovanjem. Ova usluga obavlja se na osnovu ugovora o posredovanju i uz pravo na posredničku naknadu, te se po svojoj pravnoj prirodi, predmetu i svrsi razlikuje od pravnog savetovanja, zastupanja, sastavljanja pravnih akata i drugih oblika pravne pomoći koje pruža advokat.
Advokat, u okviru svojih zakonskih ovlašćenja, može da savetuje stranku o pravnim posledicama prometa ili zakupa nepokretnosti, učestvuje u pregovorima, sastavlja ugovore i druge pravne akte i zastupa interese klijenta. Međutim, preduzimanje navedenih radnji ne podrazumeva samo po sebi i pravo na obavljanje posebno uređene tržišne delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, bez ispunjavanja uslova utvrđenih zakonom kojim je ta delatnost uređena.
Prihvatanje stanovišta iz inicijative značilo bi da ovlašćenje određenog lica da u okviru svoje profesije preduzima pojedine radnje koje su sadržinski povezane sa prometom nepokretnosti istovremeno podrazumeva i mogućnost obavljanja posebno regulisane delatnosti posredovanja, bez ispunjavanja zakonom propisanih uslova.
S tim u vezi, ne mogu se prihvatiti navodi iz inicijative da postoji normativna kolizija između Zakona o advokaturi i Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Navedeni zakoni ne uređuju istu pravnu materiju na različit način, već različite oblasti: jedan uređuje pružanje pravne pomoći i položaj advokature, a drugi uslove i način obavljanja posebne uslužne delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
Shodno tome, neosnovano je i pozivanje na povredu načela jedinstva pravnog poretka iz člana 194. Ustava Republike Srbije ("Sl. glasnik RS", br. 98/2006 i 115/2021) budući da postojanje različitih uslova za obavljanje različitih profesionalnih delatnosti ne predstavlja samo po sebi neusklađenost pravnog poretka. Normativna kolizija postojala bi ukoliko bi dva zakona za istu pravnu situaciju istovremeno propisivala međusobno nespojive obaveze ili ovlašćenja. U konkretnom slučaju, Zakon o advokaturi uređuje radnje koje advokat preduzima u okviru pružanja pravne pomoći, dok Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje uslove za obavljanje posebne profesionalne uslužne delatnosti, zbog čega ne postoji protivrečnost koja bi narušavala jedinstvo pravnog poretka.
Takođe, ne mogu se prihvatiti ni navodi iz inicijative da advokati, samim tim što su osigurani od profesionalne odgovornosti u skladu sa Zakonom o advokaturi, već ispunjavaju uslov osiguranja propisan Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
Naime, obaveza osiguranja od profesionalne odgovornosti propisuje se u skladu sa prirodom, predmetom i rizicima konkretne profesionalne delatnosti. Činjenica da su i advokati i posrednici dužni da budu osigurani od profesionalne odgovornosti ne znači da su predmet osiguranja, osigurani rizici, obim pokrića i uslovi pod kojima se šteta nadoknađuje istovetni. Osiguranje advokata obezbeđuje pokriće odgovornosti za štetu nastalu prilikom pružanja pravne pomoći, dok se osiguranje posrednika odnosi na odgovornost za štetu koju bi posrednik mogao prouzrokovati nalogodavcu usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju, kao i obaveza propisanih Zakonom.
Shodno navedenom, ne može se prihvatiti stanovište iz inicijative da se ispunjenost uslova propisanih Zakonom o advokaturi automatski smatra ispunjenošću uslova propisanih Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, niti da se polisa osiguranja zaključena radi obavljanja advokatske delatnosti može smatrati dovoljnom za ispunjenje uslova propisanog za obavljanje delatnosti posredovanja. Drugačije tumačenje bilo bi suprotno načelu zakonitosti, prema kojem se uslovi za obavljanje pojedine delatnosti utvrđuju i ispunjavaju isključivo na način propisan zakonom kojim je ta delatnost uređena.
U pogledu navoda iz inicijative da primena Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti dovodi advokate u položaj da, radi ispunjavanja uslova za obavljanje posredovanja, moraju da se registruju za obavljanje te delatnosti, što je suprotno odredbama Zakona o advokaturi kojima je propisana zabrana obavljanja drugih delatnosti, ukazujemo da Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ne uređuje status advokata niti uslove za obavljanje advokature, već isključivo propisuje uslove pod kojima se može obavljati delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti kao posebno uređena delatnost.
Sama činjenica da Zakon o advokaturi propisuje ograničenja u pogledu obavljanja drugih delatnosti ne može biti osnov za izuzimanje advokata od primene uslova propisanih Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
S tim u vezi, okolnost da advokat, zbog pravnog režima koji važi za obavljanje advokature, nije u mogućnosti da istovremeno obavlja i drugu zakonom uređenu delatnost, ne znači da postoji kolizija između Zakona o advokaturi i Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Navedeni zakoni imaju različit predmet uređivanja, te činjenica da svaki od njih propisuje uslove za obavljanje delatnosti iz svoje oblasti ne predstavlja normativnu koliziju.
U pogledu navoda iz inicijative da su “advokati izloženi riziku prekršajne odgovornosti iz člana 32. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, iako postupaju u okviru ovlašćenja propisanih Zakonom o advokaturi”, ukazujemo da se ovlašćenja advokata za pružanje pravne pomoći ne mogu poistovetiti sa pravom na obavljanje delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Propisivanje prekršajne odgovornosti za obavljanje posredovanja bez ispunjavanja zakonom propisanih uslova predstavlja uobičajen mehanizam obezbeđivanja primene zakona i samo po sebi ne ukazuje na postojanje normativne kolizije.
Imajući u vidu navedeno, ne postoji pravni osnov za prihvatanje predloženih izmena Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, budući da bi se njima, bez objektivnog i opravdanog razloga, uspostavio poseban pravni režim za advokate u pogledu ispunjavanja zakonom propisanih uslova za obavljanje delatnosti posredovanja, čime bi se odstupilo od jedinstvenog sistema uslova propisanih za ovu delatnost.
U prilog navedenom ukazujemo da ni Zakon o posredovanju u rešavanju sporova ("Sl. glasnik RS", br. 55/2014) kojim je takođe uređeno posredovanje kao poseban pravni institut, ne predviđa izuzeće za advokate od ispunjavanja zakonom propisanih uslova. Naprotiv, i advokati, kao i sva druga lica, mogu obavljati poslove posrednika u rešavanju sporova samo ako ispunjavaju uslove propisane tim zakonom, uključujući završenu osnovnu obuku, dobijanje dozvole za posredovanje i upis u Registar posrednika koji vodi Ministarstvo pravde. Sama činjenica da je Zakonom o advokaturi posredovanje u cilju zaključenja pravnog posla propisano kao jedan od oblika pružanja pravne pomoći ne znači da advokat stiče pravo da, bez ispunjenja posebnih zakonom propisanih uslova, obavlja posredovanje u oblasti koja je uređena drugim zakonom.
Stoga, predložene izmene ne bi doprinele otklanjanju bilo kakve pravne nejasnoće, već bi dovele do narušavanja jedinstvenog pravnog režima za obavljanje delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, suprotno ciljevima zbog kojih je ova delatnost zakonom posebno uređena.
Izvor: Vebsajt Advokatska komora Srbije, 07.09.2026